L’arbitrage pour contester l’administrateur

L’ARBITRAGE SELON LE RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

Depuis le 1er janvier 1999, nous avons au Québec une garantie obligatoire qui touche un grand nombre de bâtiments résidentiels neufs.

C’est la Régie du bâtiment du Québec (ci-après RBQ) qui s’occupe de l’application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Dès qu’il y a un manquement de la part de l’entrepreneur à respecter ses obligations légales et contractuelles, avant ou après la réception du bâtiment livré, il est important que le bénéficiaire de la garantie dénonce la situation par écrit à l’entrepreneur et transmette également une copie de sa demande à l’administrateur du plan de garantie.
Si l’intervention de l’entrepreneur est insuffisante (ou absente), tout le mécanisme de mise en œuvre de la garantie sera enclenché et l’administrateur procédera l’ouverture du dossier sur demande du bénéficiaire.

Si l’intervention de l’administrateur ne règle pas la problématique, ce dernier procédera à une inspection de l’immeuble et rendra par la suite un rapport écrit complet et détaillé de ses observations dans les vingt jours suivant ladite inspection.

C’est donc suite à la réception du rapport que le bénéficiaire ou l’entrepreneur, insatisfait des conclusions du rapport, pourra soumettre le dossier en arbitrage.

Seulement trois organismes autorisés par la RBQ

En premier lieu, il importe de savoir que seulement trois organismes d’arbitrage sont dûment autorisés par la RBQ à entendre des différends relativement aux plans de garantie, soit :

  • Le Centre Canadien d’arbitrage commercial (CCAC);
  • Le Groupe d’Arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM);
  • Soreconi

La demande d’arbitrage doit obligatoirement être transmise à l’un de ces trois organismes dans les 30 jours de la réception de la décision de l’administrateur.

C’est ensuite ledit organisme qui déterminera lequel de ses arbitres prendra charge du dossier.

Lorsque la demande concerne une réclamation, la séance d’arbitrage doit débuter dans les trente jours suivant le dépôt de la demande d’arbitrage (le tout sous réserve des disponibilités de tout le monde impliqué). De plus, il est important de s’assurer que la demande contienne tous les documents et informations suivants : copie de la décision contestée, nom et adresse des parties au litige ainsi que les conclusions recherchées sur les points apportés en arbitrage.

Les étapes de l’arbitrage

Pour la suite, le processus habituel consiste en la tenue d’une conférence téléphonique préparatoire où l’arbitre informe toutes les parties impliquées des règles de procédure et du mode de preuve qu’il suivra, en plus du temps qui sera alloué à chaque partie pour effectuer sa preuve lors de l’audition.

Quant aux parties, elles informeront l’arbitre des témoins qu’elles désirent faire entendre (ordinaire ou expert) et des documents qui seront produits à l’audience. L’arbitre déterminera également le délai pour transmettre lesdits documents, selon que ce soit des rapports d’expertise ou non.

Lors de la séance d’arbitrage, l’arbitre débute souvent par une visite des lieux du bâtiment visé par la garantie afin de mieux saisir la portée des conclusions recherchées. Ensuite, comme c’est le cas lors d’un litige civil devant les tribunaux, c’est la personne qui a soumis la demande en arbitrage qui doit faire la preuve des éléments compris dans sa demande, à l’aide de ses témoins ainsi que des expertises pertinentes au soutien de ses prétentions.

L’arbitre basera sa décision en fonction de la preuve testimoniale et écrite qui lui sera soumise, tout en s’assurant de bien se limiter à l’étendue de la garantie applicable. Il est aussi possible qu’il fasse appel à l’équité si les circonstances sont présentes.

La sentence arbitrale est finale et sans appel et est transmise aux parties dans les trente jours de la tenue de la séance d’arbitrage.

Bien entendu, il est toujours possible (et même recommandé) qu’une entente intervienne entre les parties, partiellement ou en totalité, avant que la sentence ne soit rendue.

Dans ce cas, il est important que les parties informent l’arbitre sans délai afin que celui-ci l’indique dans la sentence.
Si des problèmes survenaient quant à son exécution, il faudra procéder devant la Cour Supérieure afin de demander l’homologation de la sentence arbitrale.

Quel est le coût de l’arbitrage ?

Les coûts de l’arbitrage dépendent de la partie qui a fait la demande pour l’arbitrage. Si c’est l’entrepreneur, les coûts seront assumés en parts égales avec l’administrateur quel que soit le résultat, tandis que si c’est le bénéficiaire, c’est l’administrateur qui paiera les coûts tant et aussi longtemps qu’au moins un des chefs de réclamation est rendu en faveur du bénéficiaire.

Dans le cas contraire, c’est l’arbitre qui déterminera la répartition des coûts.

L’arbitre peut aussi décider que l’administrateur doit payer les frais d’expertise encourus par le bénéficiaire si celui-ci a gain de cause, alors que les autres dépenses encourues par chacune des parties (tel que les honoraires extrajudiciaires des avocats représentant les parties ou les frais de transport) sont à la charge de chacun.

Bien que ce texte explique principalement le processus relié à l’arbitrage, pour obtenir davantage de détails quant aux types de vices couverts par le contrat de garantie ainsi que les délais qui doivent être respectés, nous vous invitons à nous contacter.

AZRAN & ASSOCIÉS
Me Karl De Grandpré

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