La résolution de vente d’immeuble, quand et comment?

Que faire lorsque l’acheteur d’un immeuble réalise qu’il a été trompé par son vendeur et que l’immeuble acquis est atteint de vice caché?

Plusieurs solutions s’offrent à lui et il est n’est pas toujours facile de s’y retrouver.

L’acheteur doit d’abord et avant tout offrir l’opportunité à son vendeur de procéder à la rectification du vice. À défaut par lui de s’exécuter, l’acheteur peut faire une demande auprès des tribunaux afin de réduire ses obligations et, possiblement, diminuer le prix de vente en conséquence du vice.

Dans certaines situations, des dommages et intérêts peuvent également être versés. D’autre part, l’acheteur peut demander aux tribunaux de résoudre la vente et d’effacer rétroactivement la transaction.

La résolution de la vente est une mesure extraordinaire qui ne sera accueillie par les tribunaux que si l’acheteur est en mesure de prouver que le vice dont est atteint l’immeuble possède une gravité exceptionnelle laquelle entrave l’usage du bien. Ainsi, le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné et en diminuer son usage de façon significative au point où l’acheteur ne l’aurait jamais acquis s’il avait connu le vice.

La résolution de la vente implique la restitution des biens reçus. Ainsi, l’acheteur doit rendre l’immeuble en contrepartie du prix de vente. Dépendamment des cas, cette solution n’est pas nécessairement la meilleure option.

L’action en résolution peut également être jointe à une action en dommages et intérêts « compensatoire », laquelle permettrait à l’acquéreur d’être indemnisé pour un préjudice qu’il aurait subi et pour lequel il ne pourrait pas être dédommagé par la simple résiliation de la vente.

C’est ainsi qu’avant d’entreprendre des procédures en résiliation de la vente, il est important d’évaluer les avantages et les inconvénients des options offertes à l ‘acquéreur, à savoir :

  • à quel point l’acheteur désire conserver l’immeuble;
  • prendre en considération le fait que les procédures judiciaires peuvent être longues, ardues et couteuses;
  • si l’acheteur a des enfants, quelles seraient les conséquences qu’un éventuel déménagement pourrait avoir;

Il faut finalement prendre en considération, avant d’entreprendre quelque procédure judiciaire que ce soit, la dépréciation de la valeur de l’immeuble suite à la découverte par l’acquéreur du vice caché. En effet, celui-ci se devra de le divulguer à l’acquéreur subséquent et devra ainsi, soit en effectuer la réparation avant la vente ou encore, diminuer son prix de vente en conséquence. Ainsi cela éviterait au nouveau vendeur de se trouver dans la même position que l’ancien vendeur et ainsi, se voir poursuivre pour un vice qu’il n’aurait pas dénoncé à l’occasion de la vente.

Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à la résolution de la vente. Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez-nous.

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