L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Afin de protéger les créances qui sont dues au Syndicat de copropriété par les copropriétaires en défaut de payer leurs charges communes ou leurs contributions au fonds de prévoyance, le législateur québécois a prévu au Code civil du Québec la possibilité d’inscrire une hypothèque légale.
L’hypothèque légale protège la créance du Syndicat et assure, si le copropriétaire fautif souhaite vendre son unité, que le notaire retiendra les sommes indiquées pour les remettre ensuite au Syndicat afin de pouvoir par la suite procéder à la radiation de l’hypothèque.

Article 2729 du Code civil du Québec

C’est l’article 2729 qui énonce les conditions permettant la publication de cette hypothèque au bureau de la publicité des droits:
« L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent ».

Défaut

Tel que spécifié à la disposition légale, le simple fait d’être en défaut est suffisant afin de droit à l’hypothèque. Ainsi, le montant de la créance n’a aucune importance quant au droit d’inscrire une hypothèque. Bien entendu, le Syndicat devra agir de façon diligente et responsable puisqu’il n’est pas toujours souhaitable d’entreprendre un recours hypothécaire si les honoraires professionnels qui seront encourus pour l’inscription vont dépasser la somme en défaut.
Il est également essentiel que le défaut perdure depuis au moins trente (30) jours afin que l’hypothèque soit possible.

Contenu de l’hypothèque

En premier lieu, il est important d’indiquer à l’hypothèque la nature de la réclamation ainsi que les sommes qui sont dues.
La nature de la réclamation est la quote-part du copropriétaire aux charges communes, laquelle est indiquée dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété, et/ou sa contribution au fonds de prévoyance.
Quant aux sommes qui sont dues, elles sont séparées en trois (3) sections.
La première section est le montant actuellement exigible par le Syndicat, soit le défaut réellement dû.
Puis, il faut indiquer le montant qui est prévu pour l’année financière en cours. Afin de procéder à ce calcul, il est essentiel de connaître le début et la fin de l’année financière de la copropriété, ce qui permettra de déterminer par la suite combien de mois devront être considérés avant que l’année financière se termine. Il est aussi important, en plus des charges communes mensuelles, de s’informer auprès du Syndicat s’il y a des sommes reliées à une cotisation spéciale qui seraient exigible plus tard au courant de l’année.
Enfin, il faut également indiquer le montant qui est prévu pour les charges et créances pour les deux (2) années qui suivent. Cette somme est difficilement déterminable puisque le budget varie à chaque année selon ce qui sera préparé par les administrateurs en poste. En pratique, considérant cette situation, il est de mise de prendre le montant des charges mensuelles payables par le copropriétaire en défaut et de le multiplier par vingt-quatre (24) mois.

Désignation de l’immeuble

La description de la fraction du copropriétaire qui est en défaut doit être précise et complète afin que l’hypothèque légale soit valide. Cette désignation doit comprendre l’adresse de la partie privative, le numéro de lot, le cadastre ainsi que la circonscription foncière. Si le copropriétaire possède un stationnement qui est considéré comme une partie privative, on ajoutera l’information dans la désignation.

Signification

Il n’y a aucune obligation légale à ce que l’avis d’hypothèque soit signifié par l’entremise d’un huissier au copropriétaire en défaut et ce, avant et/ou après l’inscription au registre foncier.
Habituellement, avant de procéder à l’inscription, le Syndicat aura déjà transmis une lettre de mise en demeure par courrier recommandé ou par huissier avisant le copropriétaire qu’à défaut de remédier à son manquement dans un délai précis, des procédures seront entreprises contre lui, notamment l’inscription d’un avis d’hypothèque légale.
Malgré tout, nous recommandons grandement de toujours signifier l’avis d’hypothèque légale puisque la seule inscription au registre foncier ne fait pas en sorte que le copropriétaire soit au fait de l’existence de l’hypothèque légale. Puisque le but ultime pour le Syndicat est d’obtenir le paiement souhaité, la simple signification par huissier de l’avis au copropriétaire est souvent suffisante afin que celui-ci régularise son défaut.

Conclusion

Bien que ce recours soit mis à la disposition du Syndicat, nous rappelons que cette possibilité, bien que très efficace, doit être utilisée avec discernement par les administrateurs compte tenu de l’ensemble des faits concernant le copropriétaire, notamment s’il s’avère qu’il est régulièrement en défaut.
Pour des informations additionnelles quant à ce recours ou pour toute intervention de notre part afin de vous assister dans la perception des charges communes, n’hésitez pas à contacter le soussigné.
AZRAN & ASSOCIÉS AVOCATS INC.
Me Karl De Grandpré

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