droit immobilier

Ayant développé une expertise très approfondie dans le domaine immobilier, plus particulièrement au niveau des vices cachés et malfaçons, nos avocats sauront vous conseiller pour toutes vos transactions immobilières, que celles-ci soient litigieuses ou non.

 

  • vices cachés et vices apparents
  • inscription et radiation d'hypothèque
  • inscription et radiation de priorité
  • action en passation de titre
  • gestion des syndicats de co-propriété
  • rédaction de convention de co-propriété
  • négociation et rédaction d'entente
  • représentations devant les tribunaux

 
ATTENTION À LA CLAUSE DE VENTE “AUX RISQUES ET PÉRILS”!

L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Afin de protéger les créances qui sont dues au Syndicat de copropriété par les copropriétaires en défaut de payer leurs charges communes ou leurs contributions au fonds de prévoyance, le législateur québécois a prévu au Code civil du Québec la possibilité d’inscrire une hypothèque légale.
L’hypothèque légale protège la créance du Syndicat et assure, si le copropriétaire fautif souhaite vendre son unité, que le notaire retiendra les sommes indiquées pour les remettre ensuite au Syndicat afin de pouvoir par la suite procéder à la radiation de l’hypothèque.

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L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Afin de protéger les créances qui sont dues au Syndicat de copropriété par les copropriétaires en défaut de payer leurs charges communes ou leurs contributions au fonds de prévoyance, le législateur québécois a prévu au Code civil du Québec la possibilité d’inscrire une hypothèque légale. L’hypothèque légale protège la créance du Syndicat et assure, si le copropriétaire fautif souhaite vendre son unité, que le notaire retiendra les sommes indiquées pour les remettre ensuite au Syndicat afin de pouvoir par la suite procéder à la radiation de l’hypothèque.

Article 2729 du Code civil du Québec

C’est l’article 2729 qui énonce les conditions permettant la publication de cette hypothèque au bureau de la publicité des droits: « L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent ».

Défaut

Tel que spécifié à la disposition légale, le simple fait d’être en défaut est suffisant afin de droit à l’hypothèque. Ainsi, le montant de la créance n’a aucune importance quant au droit d’inscrire une hypothèque. Bien entendu, le Syndicat devra agir de façon diligente et responsable puisqu’il n’est pas toujours souhaitable d’entreprendre un recours hypothécaire si les honoraires professionnels qui seront encourus pour l’inscription vont dépasser la somme en défaut. Il est également essentiel que le défaut perdure depuis au moins trente (30) jours afin que l’hypothèque soit possible.

Contenu de l’hypothèque

En premier lieu, il est important d’indiquer à l’hypothèque la nature de la réclamation ainsi que les sommes qui sont dues. La nature de la réclamation est la quote-part du copropriétaire aux charges communes, laquelle est indiquée dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété, et/ou sa contribution au fonds de prévoyance. Quant aux sommes qui sont dues, elles sont séparées en trois (3) sections. La première section est le montant actuellement exigible par le Syndicat, soit le défaut réellement dû. Puis, il faut indiquer le montant qui est prévu pour l’année financière en cours. Afin de procéder à ce calcul, il est essentiel de connaître le début et la fin de l’année financière de la copropriété, ce qui permettra de déterminer par la suite combien de mois devront être considérés avant que l’année financière se termine. Il est aussi important, en plus des charges communes mensuelles, de s’informer auprès du Syndicat s’il y a des sommes reliées à une cotisation spéciale qui seraient exigible plus tard au courant de l’année. Enfin, il faut également indiquer le montant qui est prévu pour les charges et créances pour les deux (2) années qui suivent. Cette somme est difficilement déterminable puisque le budget varie à chaque année selon ce qui sera préparé par les administrateurs en poste. En pratique, considérant cette situation, il est de mise de prendre le montant des charges mensuelles payables par le copropriétaire en défaut et de le multiplier par vingt-quatre (24) mois.

Désignation de l’immeuble

La description de la fraction du copropriétaire qui est en défaut doit être précise et complète afin que l’hypothèque légale soit valide. Cette désignation doit comprendre l’adresse de la partie privative, le numéro de lot, le cadastre ainsi que la circonscription foncière. Si le copropriétaire possède un stationnement qui est considéré comme une partie privative, on ajoutera l’information dans la désignation.

Signification

Il n’y a aucune obligation légale à ce que l’avis d’hypothèque soit signifié par l’entremise d’un huissier au copropriétaire en défaut et ce, avant et/ou après l’inscription au registre foncier. Habituellement, avant de procéder à l’inscription, le Syndicat aura déjà transmis une lettre de mise en demeure par courrier recommandé ou par huissier avisant le copropriétaire qu’à défaut de remédier à son manquement dans un délai précis, des procédures seront entreprises contre lui, notamment l’inscription d’un avis d’hypothèque légale. Malgré tout, nous recommandons grandement de toujours signifier l’avis d’hypothèque légale puisque la seule inscription au registre foncier ne fait pas en sorte que le copropriétaire soit au fait de l’existence de l’hypothèque légale. Puisque le but ultime pour le Syndicat est d’obtenir le paiement souhaité, la simple signification par huissier de l’avis au copropriétaire est souvent suffisante afin que celui-ci régularise son défaut.

Conclusion

Bien que ce recours soit mis à la disposition du Syndicat, nous rappelons que cette possibilité, bien que très efficace, doit être utilisée avec discernement par les administrateurs compte tenu de l’ensemble des faits concernant le copropriétaire, notamment s’il s’avère qu’il est régulièrement en défaut. Pour des informations additionnelles quant à ce recours ou pour toute intervention de notre part afin de vous assister dans la perception des charges communes, n’hésitez pas à contacter le soussigné. AZRAN & ASSOCIÉS AVOCATS INC. Me Karl De Grandpré + Consulter les articles de la même thématique
+ Votre avocat vous en dit plus…

La dénonciation d’un vice caché

La simple expression « vice caché » est souvent suffisante pour donner de sérieux maux de tête à bien des propriétaires. Suite à la découverte d’un tel vice, bien des gens ont souvent tendance à remettre au lendemain les actions à entreprendre, notamment en raison de leurs obligations personnelles et professionnelles qui occupent déjà tout leur temps.

Or, la dénonciation du vice découvert au vendeur de l’immeuble est un élément essentiel à la sauvegarde des droits du propriétaire et l’absence et/ou la tardiveté de ladite dénonciation peut s’avérer fatale et ce, peu importe les chances de succès du recours envisagé.

 Le cabinet Azran et associés, vous propose un entretien téléphonique gratuit afin de cerner votre situation.

Rien ne remplace l’expérience d’un avocat en droit de immobillier dans les affaires de vices cachés 

514-499-2010

Code civil du Québec

De manière similaire à la section de la garantie de qualité qui établit les critères pour qu’un vice soit considéré comme étant caché, le législateur a également prévu une disposition traitant de la dénonciation dans le Code civil. L’article 1739 C.c.Q. est ainsi rédigé :

« L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

Ainsi, il se dégage notamment de cet article que la dénonciation doit être écrite et effectuée dans un délai raisonnable depuis la découverte du vice.

Délai raisonnable

Le but de la dénonciation est de permettre à la personne ayant vendu la propriété de pouvoir venir sur les lieux afin de constater le vice dénoncé, examiner la situation et le cas échéant, procéder aux réparations nécessaires à la correction du vice.

Le Code n’indique pas de délai précis et indique plutôt que la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable à partir du moment où le vice est découvert. Cet aspect de la « découverte » est d’ailleurs habituellement déterminé à partir du moment où le propriétaire a pu en percevoir la gravité et l’étendue. La jurisprudence évoque souvent un délai maximal de six mois lorsqu’il faut déterminer si le délai est raisonnable. Également, à moins d’une situation exceptionnelle, il est très rare qu’un délai excédant un an soit considéré raisonnable par la Cour.

En pratique, il est d’usage lors de la découverte d’un vice de transmettre une lettre au vendeur afin de  l’aviser de la situation immédiatement. Par la suite, une expertise pourra être effectuée par un professionnel compétent afin d’obtenir une confirmation et une description plus détaillée de la nature du vice.

Une seconde lettre pourra donc être transmise accompagnée du rapport indiquant ainsi avec précision l’étendue de la problématique découverte et les méthodes correctives suggérées pour corriger le vice.

Par contre, si les propriétaires sont diligents et en mesure de mandater un professionnel rapidement suite à la découverte du vice, la première lettre de dénonciation pourra être seulement transmise suite à la réception du rapport afin de notamment éviter la multiplication des échanges écrits avec la partie adverse.

Absence ou tardiveté de la dénonciation

En plus du délai raisonnable énoncé ci-haut, il est également essentiel que la dénonciation soit transmise avant que les travaux ne soient effectués. Le vendeur a le droit de pouvoir examiner le bien en compagnie du professionnel de son choix afin de faire les vérifications nécessaires pour répondre aux prétentions de la lettre de dénonciation reçue.

Toutefois, l’urgence est l’une des exceptions à l’obligation de dénoncer avant le début des travaux et dans un délai raisonnable. L’urgence s’entend du fait que le bien est menacé d’un dépérissement immédiat pouvant causer la perte et que ce danger nécessite donc une intervention rapide afin de stabiliser la situation.

Également, tel que stipulé à l’article 1739 C.c.Q., le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer ne peut invoquer la tardiveté de la dénonciation afin de se sauver de ses obligations.

Conclusion

En terminant, bien que l’établissement du critère de délai raisonnable laisse une certaine place à l’interprétation, il est néanmoins important de se rappeler que cette notion est toutefois indépendante du délai de prescription civile indiqué dans le Code civil pour intenter un recours personnel, soit de trois ans.

Le point de départ pour ces trois années est également le moment où le vice est découvert, ou s’il apparaît graduellement, c’est le moment où l’acheteur peut soupçonner la gravité du problème.

Par conséquent, afin d’éviter que le recours soit rejeté devant les tribunaux, il est essentiel de s’assurer de respecter autant les délais établis pour la dénonciation que pour le dépôt  d’une demande à la Cour.

 

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La dénonciation d’un vice caché

La simple expression « vice caché » est souvent suffisante pour donner de sérieux maux de tête à bien des propriétaires. Suite à la découverte d’un tel vice, bien des gens ont souvent tendance à remettre au lendemain les actions à entreprendre, notamment en raison de leurs obligations personnelles et professionnelles qui occupent déjà tout leur temps. Or, la dénonciation du vice découvert au vendeur de l’immeuble est un élément essentiel à la sauvegarde des droits du propriétaire et l’absence et/ou la tardiveté de ladite dénonciation peut s’avérer fatale et ce, peu importe les chances de succès du recours envisagé.

 Le cabinet Azran et associés, vous propose un entretien téléphonique gratuit afin de cerner votre situation.

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Code civil du Québec

De manière similaire à la section de la garantie de qualité qui établit les critères pour qu’un vice soit considéré comme étant caché, le législateur a également prévu une disposition traitant de la dénonciation dans le Code civil. L’article 1739 C.c.Q. est ainsi rédigé :
« L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »
Ainsi, il se dégage notamment de cet article que la dénonciation doit être écrite et effectuée dans un délai raisonnable depuis la découverte du vice.

Délai raisonnable

Le but de la dénonciation est de permettre à la personne ayant vendu la propriété de pouvoir venir sur les lieux afin de constater le vice dénoncé, examiner la situation et le cas échéant, procéder aux réparations nécessaires à la correction du vice. Le Code n’indique pas de délai précis et indique plutôt que la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable à partir du moment où le vice est découvert. Cet aspect de la « découverte » est d’ailleurs habituellement déterminé à partir du moment où le propriétaire a pu en percevoir la gravité et l’étendue. La jurisprudence évoque souvent un délai maximal de six mois lorsqu’il faut déterminer si le délai est raisonnable. Également, à moins d’une situation exceptionnelle, il est très rare qu’un délai excédant un an soit considéré raisonnable par la Cour. En pratique, il est d’usage lors de la découverte d’un vice de transmettre une lettre au vendeur afin de  l’aviser de la situation immédiatement. Par la suite, une expertise pourra être effectuée par un professionnel compétent afin d’obtenir une confirmation et une description plus détaillée de la nature du vice. Une seconde lettre pourra donc être transmise accompagnée du rapport indiquant ainsi avec précision l’étendue de la problématique découverte et les méthodes correctives suggérées pour corriger le vice. Par contre, si les propriétaires sont diligents et en mesure de mandater un professionnel rapidement suite à la découverte du vice, la première lettre de dénonciation pourra être seulement transmise suite à la réception du rapport afin de notamment éviter la multiplication des échanges écrits avec la partie adverse.

Absence ou tardiveté de la dénonciation

En plus du délai raisonnable énoncé ci-haut, il est également essentiel que la dénonciation soit transmise avant que les travaux ne soient effectués. Le vendeur a le droit de pouvoir examiner le bien en compagnie du professionnel de son choix afin de faire les vérifications nécessaires pour répondre aux prétentions de la lettre de dénonciation reçue. Toutefois, l’urgence est l’une des exceptions à l’obligation de dénoncer avant le début des travaux et dans un délai raisonnable. L’urgence s’entend du fait que le bien est menacé d’un dépérissement immédiat pouvant causer la perte et que ce danger nécessite donc une intervention rapide afin de stabiliser la situation. Également, tel que stipulé à l’article 1739 C.c.Q., le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer ne peut invoquer la tardiveté de la dénonciation afin de se sauver de ses obligations.

Conclusion

En terminant, bien que l’établissement du critère de délai raisonnable laisse une certaine place à l’interprétation, il est néanmoins important de se rappeler que cette notion est toutefois indépendante du délai de prescription civile indiqué dans le Code civil pour intenter un recours personnel, soit de trois ans. Le point de départ pour ces trois années est également le moment où le vice est découvert, ou s’il apparaît graduellement, c’est le moment où l’acheteur peut soupçonner la gravité du problème. Par conséquent, afin d’éviter que le recours soit rejeté devant les tribunaux, il est essentiel de s’assurer de respecter autant les délais établis pour la dénonciation que pour le dépôt  d’une demande à la Cour.   + Consulter les articles de la même thématique
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Vices cachés en copropriété divise : qui peut poursuivre ?

L’achat d’une unité de condominium implique deux éléments pour l’acheteur : l’acquisition d’une partie privative (soit l’appartement dont il devient propriétaire) ainsi qu’une portion indivise des parties communes de l’immeuble, laquelle est déterminée selon la quote-part du droit de copropriété indivis indiquée à la déclaration de copropriété.

Ainsi, lorsque le propriétaire découvre un vice caché suite à l’acquisition de son condo, des recours s’ouvrent à lui et ce, peu importe si le vice touche sa partie privative ou les parties communes de l’immeuble.

 Si cela est votre cas , le cabinet Azran et associés, vous propose un entretien téléphonique gratuit afin de cerner votre situation.

Rien ne remplace l’expérience d’un avocat en droit de immobillier dans les affaires de vices cachés 

514-499-2010

Le vice caché en immobilier: définition

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Vices cachés en copropriété divise : qui peut poursuivre ?

L’achat d’une unité de condominium implique deux éléments pour l’acheteur : l’acquisition d’une partie privative (soit l’appartement dont il devient propriétaire) ainsi qu’une portion indivise des parties communes de l’immeuble, laquelle est déterminée selon la quote-part du droit de copropriété indivis indiquée à la déclaration de copropriété. Ainsi, lorsque le propriétaire découvre un vice caché suite à l’acquisition de son condo, des recours s’ouvrent à lui et ce, peu importe si le vice touche sa partie privative ou les parties communes de l’immeuble.

 Si cela est votre cas , le cabinet Azran et associés, vous propose un entretien téléphonique gratuit afin de cerner votre situation.

Rien ne remplace l'expérience d'un avocat en droit de immobillier dans les affaires de vices cachés 

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Le vice caché en immobilier: définition

En vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec,
Le vendeur est tenu de garantir que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Ainsi, le vice doit répondre aux quatre conditions suivantes pour être considéré comme un vice caché :
  1. Le vice doit être grave;
  2. Le vice doit être antérieur à la vente;
  3. Le vice doit être inconnu;
  4. Le vice doit être caché.
Il est également prévu à l’article 1739 C.c.Q. que l’acheteur qui constate un vice à l’obligation de dénoncer celui-ci par écrit au vendeur et ce, dans un délai raisonnable de la découverte.

Pourquoi poursuivre avec un avocat

Dans le contexte particulier de la copropriété divise, le syndicat est responsable de la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Ainsi, lorsqu’un vice est découvert dans la partie privative de l’acheteur et qu’il affecte une partie commune (générale ou à usage exclusif), l’acheteur doit, en plus de la dénonciation légale au vendeur, aviser les administrateurs du syndicat dans les meilleurs délais. L’article 1077 C.c.Q. indique que
 le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Recours contre le syndicat de copropriété

Ce recours ouvert au copropriétaire contre le syndicat ne concerne que des dommages directs subis par le défaut du syndicat d’entretenir adéquatement les parties communes, mais n’est pas pertinent dans le cadre d’une action en diminution de prix suite à la découverte d’un vice caché puisque le syndicat n’est pas partie à la vente. Par ailleurs, lorsqu’il est question de vice caché, il est prévu à l’article 1081 C.c.Q. que
le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice de sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l’autorisation des copropriétaires de ces parties.
Cet article confère au syndicat la possibilité d’intenter une action pour vice caché, mais en aucun temps le législateur a voulu exclure les droits de l’acheteur d’intenter une telle poursuite contre son vendeur, même si le litige concerne les parties communes. Concrètement, si un vice affecte les parties communes et que l’acheteur veut intenter une réclamation pour diminution de prix (ou en annulation de vente) contre son vendeur, il serait illogique que le copropriétaire ne puisse avoir l’intérêt requis si les parties communes sont touchées, surtout si sa partie privative est également touchée par le vice. Toutefois, dans une situation où le promoteur est la personne ayant vendu l’unité au copropriétaire, il pourrait dans ce cas être préférable de laisser au syndicat le soin de gérer la poursuite, d’autant plus que ledit entrepreneur pourrait effectuer les travaux correctifs requis aux parties communes, sous la supervision du syndicat. En effet, le copropriétaire ne pourrait pas exécuter (ou superviser l’exécution) des travaux relativement aux parties communes de l’immeuble puisque seul le syndicat est légalement autorisé à cet effet.

La gestion d'un vice caché est complexe

La découverte d’un vice caché est une expérience difficile à gérer pour un nouvel acheteur, d’autant plus lorsque ce vice affecte les parties communes d’un immeuble détenu en copropriété divise. Il est donc bon de savoir que le copropriétaire a l’intérêt suffisant pour poursuivre et invoquer cette garantie de qualité, même  pour une partie commune. Il faudra donc déterminer la nature du vice et les dommages subis, pour ensuite voir s’il serait préférable pour l’acheteur de procéder lui-même avec le recours, ou de plutôt laisser faire le syndicat afin de notamment diminuer les frais reliés au processus judiciaire. La nature du recours judiciaire choisie sera également déterminante dans ce processus décisionnel. Pour des informations additionnelles concernant les vices cachés en copropriété divise, n’hésitez pas à communiquer avec les procureurs soussignés.

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Obligation du courtier immobilier quant à l’inspection d’un immeuble

Lors de l’achat d’une maison, il y a un principe maintenant bien connu à l’effet que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que la propriété est exempte de vices cachés. Toutefois, conformément à l’article 1726 du Code civil du Québec, « il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

Ainsi, dans le cas d’une situation où un vice serait découvert suite à l’achat sans que l’acheteur ait procédé à une inspection, il pourrait être difficile de faire la preuve du type de vice (caché ou non) car le vendeur pourrait notamment alléguer qu’il y avait des indications visuelles qui démontraient que le vice était déjà présent. Sans la preuve d’un professionnel pour contredire les allégations du vendeur, les chances de réussite d’un recours devant les tribunaux seront grandement diminuées.

Dans la même optique, il y a une disposition dans la Loi sur le courtage immobilier ainsi que ses règlements d’application qui a été adoptée dans le but de protéger le public. En effet, l’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité stipule que :

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Obligation du courtier immobilier quant à l’inspection d’un immeuble

Lors de l’achat d’une maison, il y a un principe maintenant bien connu à l’effet que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que la propriété est exempte de vices cachés. Toutefois, conformément à l’article 1726 du Code civil du Québec, « il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

Ainsi, dans le cas d’une situation où un vice serait découvert suite à l’achat sans que l’acheteur ait procédé à une inspection, il pourrait être difficile de faire la preuve du type de vice (caché ou non) car le vendeur pourrait notamment alléguer qu’il y avait des indications visuelles qui démontraient que le vice était déjà présent. Sans la preuve d’un professionnel pour contredire les allégations du vendeur, les chances de réussite d’un recours devant les tribunaux seront grandement diminuées. Dans la même optique, il y a une disposition dans la Loi sur le courtage immobilier ainsi que ses règlements d’application qui a été adoptée dans le but de protéger le public. En effet, l’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité stipule que : « Le courtier ou le dirigeant d’agence doit recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui : 1)    détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions; 2)    utilise une convention de service d’inspection reconnue; 3)    effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue; 4)    remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services. Le courtier ou le dirigeant peut fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment qui respectent les exigences prévues au premier alinéa et qui contient plus d’un nom » (les soulignés sont du soussigné). Comme on peut le constater, un courtier immobilier a l’obligation de faire la recommandation à son client de procéder, par l’entremise d’un professionnel, à une inspection préachat, mais c’est toujours le client qui prendra la décision finale. Toutefois, on constate que cette obligation est conditionnelle à l’indication des quatre conditions indiquées ci-haut, lesquelles sont essentiellement formulées dans le but d’assurer que le client engage un professionnel compétent détenant une assurance-responsabilité. Ainsi, dans l’optique où le courtier explique adéquatement toutes les obligations légales qui découleront de la décision qui sera prise par son client, son obligation sera rencontrée. Par ailleurs, le courtier n’a pas une obligation de fournir une liste de professionnels à son client. Il a la possibilité le faire, mais il n’a pas le devoir de le faire. Un courtier en affaires depuis plusieurs années aura souvent plus de facilité à soumettre des contacts professionnels à son client qu’un courtier débutant. Et bien entendu, le client appréciera toujours cette attention de son courtier puisque ça lui évitera d’effectuer des démarches à cet effet. Par contre, il est obligatoire pour le courtier de respecter les deux règles suivantes lorsqu’il soumet une liste à son client : recommander un inspecteur qui respectera les quatre exigences prévues à l’article 81 du Règlement, et proposer une liste d’inspecteurs en bâtiments à son client qui comporte plus d’un nom. Ainsi, le courtier ne peut pas diriger son client vers un inspecteur unique, malgré le fait qu’il soit reconnu, car il engagerait sa responsabilité professionnelle. En conclusion, on constate que la loi n’oblige donc pas à ce qu’une inspection préachat soit réalisée avant l’acquisition d’une propriété. Par contre, afin d’éviter des tracas et des dépenses inutiles en réparations de vices, nous considérons qu’il est essentiel que tout acheteur diligent procède à une inspection préachat. Le courtier immobilier a donc un rôle important dans ce processus afin de s’assurer que son client soit accompagné lors de l’inspection de sa future propriété par un inspecteur reconnu. Maître Karl De Grandpré Azran & Associés Avocats inc. + Consulter les articles de la même thématique
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L’inspection pré-achat, est-ce nécessaire?

Sachez que lors de l’achat d’une propriété, l’acheteur se doit d’être prudent et diligent.
Le législateur a prévu, au Code Civil du Québec, une garantie légale du vendeur qui a pour objectif de protéger les acheteurs des éventuels vices cachés.

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L’inspection pré-achat, est-ce nécessaire?

Sachez que lors de l’achat d’une propriété, l’acheteur se doit d’être prudent et diligent. Le législateur a prévu, au Code Civil du Québec, une garantie légale du vendeur qui a pour objectif de protéger les acheteurs des éventuels vices cachés. Or, pour que cette garantie puisse être revendiquée devant les tribunaux, si vices cachés il y a, l’acheteur se doit de prouver que préalablement à l'achat de l’immeuble en question, celui-ci a agi de façon prudente et diligente. L’acheteur doit démontrer qu’il a inspecté diligemment l’immeuble afin d’identifier les vices apparents pouvant affecter ledit immeuble. Un inspecteur?

Si l’inspecteur omet de révéler un vice apparent?

L’objectif recherché par les futurs acheteurs, lorsque ceux-ci demandent une inspection pré-achat, est de s’assurer que l’immeuble n’est pas affecté d’un vice pouvant être décelable suite à une inspection visuelle. Or, la majorité des acheteurs n’ont pas une connaissance suffisamment poussée dans le domaine de la construction et préfèrent recourir aux services d’un inspecteur. Ainsi, l’inspecteur a une responsabilité envers les personnes qui recrutent ces services et cette responsabilité peut être retenue contre lui si il omet de divulguer des informations. D’ailleurs, l’inspecteur se doit d’être diligent et d’aviser l’acheteur de tout signe aperçu par celui-ci et pouvant représenter la manifestation d’un vice caché. Bien sur, la responsabilité d’un inspecteur pré-achat peut également être retenue si celui-ci ne mentionne pas un vice apparent qu’il «[...] a vu [...] ou aurait du voir et interpréter. », tel que mentionné par la Cour d’Appel dans l’arrêt Préseault c. Inspec-Tech Inc. L’acheteur peut toutefois se décharger, en partie, de ce fardeau en faisant appel aux services d’un inspecteur. En réalité, les obligations de l’inspecteur sont les mêmes que celles de l’acheteur : celui-ci doit identifier les vices apparents affectant l’immeuble. L’inspecteur se doit d’effectuer une inspection visuelle et détecter les vices décelables. D’autre part, l’inspecteur se doit d’aviser les futures acheteurs de la présence d’un vice apparent et ce, même si à première vue ce vice ne semble pas sérieux. Dans l’impossibilité par l’inspecteur choisi de faire une inspection approfondie due à son manque de connaissance, celui-ci doit référer les futurs acheteurs à un expert en la matière, lequel sera en mesure de conseiller le futur acheteur. Si ledit inspecteur omet de vous indiquer les vices apparents, vous possédez un droit d’action contre celui-ci et il pourrait se voir obligé d’indemniser l’acheteur lésé par sa négligence.

Conseils pratiques

N’ayez pas peur de questionner votre inspecteur et de « décortiquer » son rapport afin d’en connaître tous les tenants et aboutissants. Faites une évaluation des lieux par vous-même, en plus de celle de l’inspecteur. Assurez-vous d’utiliser tous vos sens lors de cette visite. Un immeuble où le taux d’humidité semble élevé, où le plancher est croche, où des fissures apparaissent au plafond peut être atteint de vices cachés et ces manifestations du vice doivent apparaître au rapport de l’inspecteur. Finalement, il est très fortement recommandé de faire appel à un inspecteur pré-achat non seulement car celui-ci connaît généralement bien les manifestations des vices, mais également car vous détenez, suite à cette évaluation, un rapport écrit qui, s’il est bien étudié, peut vous éviter d’énormes problèmes. Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à la clause de l’inspection pré-achat Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez-nous aux coordonnées ci-après. AZRAN & ASSOCIÉS, AVOCATS ME GABRIELLE AZRAN 400 St-Jacques ouest Suite 300 Montréal (Québec) H2Y 1S1 Tél : (514) 499-2010, ext. 25 Fax : (514) 499-2979 Courriel : gazran@azranassocies.com Lire aussi: + Consulter les articles de la même thématique
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Rétribution des courtiers immobiliers

Le contrat de courtage exclusif est, entre autre, un contrat par lequel le vendeur s’engage à payer une rétribution à son courtier immobilier. Ainsi, il est évident que lorsque la vente de la propriété intervient durant la période de validité du contrat de courtage, le courtier a droit à sa rétribution. Dans pareille situation, il est rare de voir une contestation quant à la rétribution du courtier.

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Rétribution des courtiers immobiliers

Le contrat de courtage exclusif est, entre autre, un contrat par lequel le vendeur s’engage à payer une rétribution à son courtier immobilier. Ainsi, il est évident que lorsque la vente de la propriété intervient durant la période de validité du contrat de courtage, le courtier a droit à sa rétribution. Dans pareille situation, il est rare de voir une contestation quant à la rétribution du courtier. Cependant, certaines situations peuvent soulever un questionnement quant au droit au courtier de percevoir sa rétribution. Le contrat de courtage prévoit les conditions menant à l’obligation du vendeur de payer une rétribution à son courtier immobilier. Ainsi, à la simple lecture de ces articles, il est facile de conclure que la règle générale est que la rétribution est due lorsque la vente intervient préalablement au terme du contrat. Cependant, certaines exceptions permettent également au courtier d’exiger le paiement de sa rétribution.

Que faire lorsque le vendeur utilise des manœuvres dans le but de se soustraire au paiement de cette rétribution.

Plusieurs techniques utilisées par les vendeurs ont été constatées par les Tribunaux tel que le refus d’accepter une promesse d’achat en tout point identique aux conditions de vente prévues au contrat de courtage ou la conclusion d’une entente entre le vendeur et un tiers, durant la période de validité du contrat de courtage, à l’insu du courtier immobilier. Aussi, le vendeur peut, dans certaines circonstances, conclure la vente de la propriété concernée suivant le terme du contrat de courtage avec une tierce partie qui aurait, cependant, manifestée un intérêt durant la période de validité du contrat de courtage. Lorsque ces situations se produisent, un courtier immobilier pourrait se questionner quant à

l’obligation du vendeur vis-à-vis le contrat de courtage.

Il est vrai que dans certaines circonstances, un tribunal pourrait obliger le vendeur récalcitrant à payer une rétribution à son courtier s’il est démontré, par exemple, que le vendeur a agi de connivence avec l’acheteur dans le but d’éviter de payer la rétribution. Évidement, chaque dossier est un cas d’espèce et il est essentiel d’étudier tous les faits ayant menés à la conclusion de la vente ou du refus de l’acheteur de conclure ladite vente. Lire aussi: + Consulter les articles de la même thématique
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La résponsabilité du vendeur, vices cachés

Nous avons précédemment traité des précautions que devait prendre un acheteur avant d’acquérir un immeuble, soit d’être prudent et diligent. Cependant, l’obligation de l’acheteur d’être prudent et diligent ne libère pas le vendeur de ses obligations contractuelles de divulgation.

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La résponsabilité du vendeur, vices cachés

Nous avons précédemment traité des précautions que devait prendre un acheteur avant d’acquérir un immeuble, soit d’être prudent et diligent. Cependant, l’obligation de l’acheteur d’être prudent et diligent ne libère pas le vendeur de ses obligations contractuelles de divulgation. Ainsi, le vendeur se doit de divulguer, au futur acheteur, tous les vices ou anomalies affectant l’immeuble. L’article 1726 du Code Civil du Québec prescrit que le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont exempts de vices cachés.

Que doit faire le vendeur?

Lorsqu’il est temps pour un vendeur de mettre sa propriété en vente, il n’est pas avantageux ni bénéfique pour lui de se taire et d’ignorer une situation qui pourrait avoir une influence certaine sur la décision finale du futur acquéreur de procéder à l’achat ou non de l’immeuble en question. Bien au contraire, le vendeur devrait être volubile et détailler clairement les vices qui atteignent sa propriété.

Divulguer les vices de la maison

Bien évidemment, les vendeurs n’apprécient pas faire état de tous les vices qui affectent l’immeuble convoité par crainte évidente d’échauder un acheteur potentiel et/ou de voir le prix de vente dramatiquement réduit. Pourtant, le fait de divulguer les vices au promettant acheteur pourrait éviter au vendeur non pas seulement bien des maux de tête, mais aussi des frais légaux non prévus en cas de recours par l’acquéreur. D’ailleurs, la jurisprudence est bien claire à cet effet. Le vendeur doit divulguer à l’acheteur tous les vices cachés dont il a ou devrait avoir connaissance. La raison est évidente : les tribunaux désirent s’assurer que l’acheteur acquiert un immeuble en toute connaissance de cause. Or, tout signe pouvant laisser croire qu’un vice affecte l’immeuble, même si la cause même du vice n’a pas été découverte, devrait faire l’objet d’une divulgation auprès des futurs acheteurs. Ainsi, un acheteur qui découvre qu’un immeuble acquis est atteint d’un vice caché est en droit d’exiger du vendeur le remboursement des frais encourus pour la réparation du vice et ce, que le vendeur ait été de bonne ou de mauvaise foi au moment de la vente. Même si le vendeur omet involontairement de divulguer un vice caché, il pourrait être tenu responsable et se voir contraint de dédommager l’acheteur.

Pour être caché, le vice doit remplir les critères suivants :

Tel qu’énoncé par Jobin, dans son traité,
La vente : « (…) il doit avoir existé au moment de la vente, il doit être grave, inconnu de l’acheteur, enfin, il ne devrait pas être apparent au moment de la vente, donc être caché. »
Si il est connu de l’acheteur, le vice n’est pas caché. Il est, de ce fait, essentiel pour le vendeur de s’assurer que l’acheteur a été avisé de toutes les anomalies affectant l’immeuble et ainsi remplir ses obligations de divulgation. Le vendeur peut informer l’acheteur de plusieurs façons, mais il est recommandé de le faire par écrit afin d’en conserver une preuve concrète. D’ailleurs, il est dans l’intérêt de toutes les parties à ce que le vendeur indique les vices en question dans la promesse d’achat et ainsi, éviter d’éventuels recours en justice.

Un paragraphe dans la promesse d'achat

Veuillez d’ailleurs noter que même si le vendeur n’a jamais communiqué directement avec l’acheteur pour avoir mandaté un agent d’immeuble d’agir en son nom, il n’est pas libéré de son obligation de divulgation. À cette fin, il lui est possible et fortement suggéré d’aviser les acheteurs par l’entremise de la promesse d’achat, dans laquelle un paragraphe, soit la déclaration du vendeur, est spécifiquement prévu à cette fin. Finalement, il est important de se rappeler qu’il n’y a pas que les vices cachés qui doivent être dénoncés, mais le vendeur doit aussi faire bien attention de ne pas faire de fausses déclarations à l’acheteur pouvant vicier son consentement quant à son intention ou non d’acquérir la propriété en question ou d’en payer le prix demandé. En d’autres termes, le vendeur doit être transparent dans les représentations qu’il fait quant à l’état véritable de sa propriété de sorte à ce que l’acheteur ne soit aucunement pris par quelconque surprise désagréable, une fois avoir emménagé sur les lieux puisqu’il aura acheté la propriété en toute connaissance de cause.

Conseils pratiques aux vendeurs

Nous avons déjà suggéré à certains de nos clients vendeurs, qui craignaient que leurs acheteurs soient du type à contester et à poursuivre en justice qui bon leur semble, de faire faire une inspection pré-achat ou même une expertise, laquelle serait remise au futur acheteur lors de la signature de la promesse d’achat. Assurez-vous que l’inspection en question reflète bien la réalité et que l’expert fait état de tous les vices affectant l’immeuble, même au risque de perdre ou de dissuader un acheteur intéressé. Ceci aurait pour effet de rassurer le futur acheteur, de l’aviser de toutes les déficiences possibles et surtout de démontrer leur bonne foi. Ceci aurait également pour effet de protéger le vendeur en cas de recours éventuel puisqu’il aura pris toutes les précautions possibles en avisant l’acheteur bien au-delà de son obligation. Aussi, il jouira de l’option de se retourner contre son inspecteur ou expert en cas d’erreur ou d’omission professionnelle dans son rapport. D’autre part, si le promettant acheteur procède à sa propre inspection pré-achat, il est fortement recommandé au vendeur d’assister à l’inspection et également d’attirer l’attention de l’inspecteur sur les signes pouvant être à la source tant d’un vice apparent que d’un vice caché.

Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à l’obligation du vendeur. Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez nos experts.

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La responsabilité des courtiers immobiliers

Le courtier immobilier est, bien évidemment, la personne ressource par excellence à contacter lorsque l’on désire faire l’acquisition ou se départir d’une propriété. Qu’un vendeur se trouve désespéré, qu’il soit sans ressources ou simplement en manque de temps pour vendre sa propriété par lui-même, il fait généralement appel aux précieux services d’un courtier immobilier.

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La responsabilité des courtiers immobiliers

Le courtier immobilier est, bien évidemment, la personne ressource par excellence à contacter lorsque l’on désire faire l’acquisition ou se départir d’une propriété. Qu’un vendeur se trouve désespéré, qu’il soit sans ressources ou simplement en manque de temps pour vendre sa propriété par lui-même, il fait généralement appel aux précieux services d’un courtier immobilier. En conséquence du contrat de courtage liant le vendeur et le courtier immobilier, il est clair que ce dernier engage sa responsabilité envers le vendeur. Mais le courtier immobilier peut-il être également tenu responsable envers l’acquéreur? En vertu de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier, le courtier immobilier a comme obligation, entre autre, de s’assurer que les informations qu’il fournit aux autres agents et au grand public soient véridiques et représentent fidèlement la réalité. Son obligation de transparence est d’autant plus accrue par cette nouvelle Loi. Ainsi, un courtier immobilier qui transmet des informations erronées par l’entremise de la fiche descriptive ou autrement peut voir sa responsabilité extracontractuelle retenue, tant contre lui que contre l’agence de courtage immobilière à laquelle il est affilié. Il ne faut toutefois pas confondre les obligations du courtier immobilier avec celles de l’inspecteur en bâtiment. En effet, le courtier immobilier se doit de vérifier la véracité de tous les renseignements qu’il accepte de fournir et lorsqu’il lui est impossible de s’assurer de l’exactitude des renseignements en question, celui-ci doit s’abstenir d’émettre son opinion et ses présomptions. Pour sa part, l’inspecteur se doit de déceler, entre autre, les défauts et vices apparents affectant l’immeuble et doit les communiquer à celui qui retient ses services, avec le plus de détail et de mise en garde possible. Aussi, bien que la fiche descriptive d’un immeuble ne puisse se substituer à une inspection en bonne et due forme d’un immeuble, l’acheteur est bien fondé de présumer que les informations transmises par le courtier immobilier sont véridiques, à défaut de quoi sa responsabilité peut être retenue aux yeux de la Loi. Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à la clause de l’inspection préachat. Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez nos experts. Lire aussi: + Consulter les articles de la même thématique
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La résolution de vente d’immeuble, quand et comment?

Que faire lorsque l’acheteur d’un immeuble réalise qu’il a été trompé par son vendeur et que l’immeuble acquis est atteint de vice caché?

Plusieurs solutions s’offrent à lui et il est n’est pas toujours facile de s’y retrouver.

L’acheteur doit d’abord et avant tout offrir l’opportunité à son vendeur de procéder à la rectification du vice. À défaut par lui de s’exécuter, l’acheteur peut faire une demande auprès des tribunaux afin de réduire ses obligations et, possiblement, diminuer le prix de vente en conséquence du vice.

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La résolution de vente d'immeuble, quand et comment?

Que faire lorsque l’acheteur d’un immeuble réalise qu’il a été trompé par son vendeur et que l’immeuble acquis est atteint de vice caché?

Plusieurs solutions s’offrent à lui et il est n’est pas toujours facile de s’y retrouver. L’acheteur doit d’abord et avant tout offrir l’opportunité à son vendeur de procéder à la rectification du vice. À défaut par lui de s’exécuter, l’acheteur peut faire une demande auprès des tribunaux afin de réduire ses obligations et, possiblement, diminuer le prix de vente en conséquence du vice. Dans certaines situations, des dommages et intérêts peuvent également être versés. D’autre part, l’acheteur peut demander aux tribunaux de résoudre la vente et d’effacer rétroactivement la transaction. La résolution de la vente est une mesure extraordinaire qui ne sera accueillie par les tribunaux que si l’acheteur est en mesure de prouver que le vice dont est atteint l’immeuble possède une gravité exceptionnelle laquelle entrave l’usage du bien. Ainsi, le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné et en diminuer son usage de façon significative au point où l’acheteur ne l’aurait jamais acquis s’il avait connu le vice. La résolution de la vente implique la restitution des biens reçus. Ainsi, l’acheteur doit rendre l’immeuble en contrepartie du prix de vente. Dépendamment des cas, cette solution n’est pas nécessairement la meilleure option. L’action en résolution peut également être jointe à une action en dommages et intérêts « compensatoire », laquelle permettrait à l’acquéreur d’être indemnisé pour un préjudice qu’il aurait subi et pour lequel il ne pourrait pas être dédommagé par la simple résiliation de la vente. C’est ainsi qu’avant d’entreprendre des procédures en résiliation de la vente, il est important d’évaluer les avantages et les inconvénients des options offertes à l ‘acquéreur, à savoir :
  • à quel point l’acheteur désire conserver l’immeuble;
  • prendre en considération le fait que les procédures judiciaires peuvent être longues, ardues et couteuses;
  • si l’acheteur a des enfants, quelles seraient les conséquences qu’un éventuel déménagement pourrait avoir;
Il faut finalement prendre en considération, avant d’entreprendre quelque procédure judiciaire que ce soit, la dépréciation de la valeur de l’immeuble suite à la découverte par l’acquéreur du vice caché. En effet, celui-ci se devra de le divulguer à l’acquéreur subséquent et devra ainsi, soit en effectuer la réparation avant la vente ou encore, diminuer son prix de vente en conséquence. Ainsi cela éviterait au nouveau vendeur de se trouver dans la même position que l’ancien vendeur et ainsi, se voir poursuivre pour un vice qu’il n’aurait pas dénoncé à l’occasion de la vente. Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à la résolution de la vente. Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez-nous. Lire aussi: + Consulter les articles de la même thématique
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Êtes-vous en processus d’acquisition d’une propriété?

Sachez qu’il y a d’énormes risques lorsque l’on achète une propriété en excluant, expressément, la garantie légale prévue au Code Civil du Québec. Ainsi, lorsqu’un vendeur insiste pour inclure dans son acte de vente une clause de vente « aux risques et périls », méfiez-vous en! Il se pourrait que l’immeuble soit affecté de vices cachés!

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Êtes-vous en processus d’acquisition d’une propriété?

Sachez qu’il y a d’énormes risques lorsque l’on achète une propriété en excluant, expressément, la garantie légale prévue au Code Civil du Québec. Ainsi, lorsqu’un vendeur insiste pour inclure dans son acte de vente une clause de vente « aux risques et périls », méfiez-vous en! Il se pourrait que l’immeuble soit affecté de vices cachés! Si votre vendeur omet de vous informer de la présence d’un vice alors qu’il en avait connaissance ou ne pouvait l’ignorer, celui-ci ne pourra aucunement en être tenu responsable si la garantie légale qui vous protège est écartée et ce, même s’il est de mauvaise foi. La Cour d’Appel a d’ailleurs tranché cette question dans l’affaire Luc Roussel et Suzanne L’Allier c. Caisse Desjardins de Ste-Foy où le juge Beaudoin s’exprime ainsi : « L’article 1732 C.c.Q., qui réflète le principe de la liberté contractuelle, dispose que : les parties peuvent dans le contrat ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut en aucun cas se dégager de ses frais personnels. Pour sa part, l’article 1733 C.c.Q. constitue une exception à cette règle générale qui permet au vendeur d’exclure entièrement la garantie légale lorsqu’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. Exception à cette exception, le dernier alinéa du même texte dispose que : cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. »

Pourquoi le législateur permet-il ce genre de pratique?

La réponse est fort simple. Le législateur permet cette pratique au seul nom de la liberté contractuelle. Cette clause de vente « aux risques et périls » pourrait toutefois être écartée par les tribunaux si celle-ci remplit l’une des conditions suivantes :
  • lors de la vente de l’immeuble, le vendeur a laissé croire, de façon frauduleuse, que le bien en question était en bon état alors qu’il était, en réalité, affecté d’un vice caché
  • lorsque le vendeur est un professionnel dans le domaine en question et que l’acheteur est un profane en la matière -
  • lorsque le vendeur a menti ou a commis une faute lourde ou intentionnelle
  • lorsque le contrat en est un d’adhésion
Soyez ainsi avisé que dans l’éventualité où vous procédez à l’acquisition d’un immeuble, la garantie légale prévue à même le Code Civil du Québec est votre meilleure protection contre d’éventuels vices cachés affectant votre bien. Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à la clause de vente « aux risques et périls ». Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez-nous. Lire aussi: + Consulter les articles de la même thématique
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