Acheter un immeuble en copropriété divise

La décision d’acquérir un bien immobilier est en soi un processus impliquant une grande réflexion et une préparation préalable suffisante. Ajouter à ceci le fait que ce bien soit un appartement situé dans un immeuble constitué en copropriété divise et vous vous retrouver souvent avec un mélange d’obligations et de vérifications pouvant confondre tout futur acheteur!

Afin d’aider à décortiquer les tâches incombant à toute personne se voulant prudente et vigilante, nous exposerons les principaux points à vérifier lors de l’acquisition d’une propriété existante. En effet, bien que les constructions neuves puissent avoir certains points en commun au niveau des vérifications à effectuer, nous limiterons nos recommandations aux immeubles appartenant déjà à un copropriétaire.

Déclaration de copropriété

Principalement, la déclaration de copropriété comporte les divers règlements qui sont en vigueur depuis sa publication au registre foncier. Celle-ci s’avère d’une importance capitale puisqu’elle informera l’acheteur de la plupart des règles et restrictions dans l’immeuble, notamment quant à la location des parties privatives, au droit d’avoir des animaux et à la possibilité d’utiliser son appartement à des fins professionnelles.

Toutefois, il est important de rappeler que les règlements adoptés par les copropriétaires, depuis la publication de la déclaration, ne sont pas tous inscrits dans celle-ci. Ainsi, les modifications aux règlements sont uniquement disponibles au registre de la copropriété et il faudra donc faire une demande au copropriétaire vendeur ou, à défaut, à un administrateur du Syndicat de la copropriété afin d’y avoir accès.

Également, il ne faut pas oublier que la déclaration de copropriété est un document public et que, par conséquent, elle est disponible et accessible par l’entremise du registre foncier de la circonscription foncière où est situé l’immeuble. Il n’est donc pas nécessaire d’avoir une promesse d’achat acceptée pour préalablement avoir une idée des règlements ainsi que voir les amendements ayant pu être publiés quant à la déclaration, le cas échéant.

Avoir déjà en mains les règlements de l’immeuble permettra à l’acheteur de vérifier leur application lors de sa visite de la propriété et, ainsi, avoir une meilleure idée de la gestion effectuée par le Syndicat de copropriétaires et du suivi desdits règlements en vigueur par les copropriétaires.

De plus, la déclaration permettra de s’assurer des espaces dont jouit le copropriétaire, notamment les parties communes. Le fait de savoir si un espace est une partie commune à usage restreint ou plutôt une partie commune à l’usage de l’ensemble des copropriétaires peut entraîner des conséquences importantes quant aux charges qui peuvent en résulter.

Entretien et travaux

Effectuer les vérifications requises quant aux travaux à effectuer peut s’avérer capital dans la planification de son budget, surtout si la totalité des économies passe dans l’achat du condo. Personne ne veut se retrouver avec la mauvaise surprise que des travaux devront être effectués et par conséquent, d’avoir à payer une cotisation spéciale dès son arrivée dans l’immeuble.

L’obtention des procès-verbaux des dernières assemblées annuelles donnera habituellement une bonne idée de la situation de l’immeuble, à savoir si des travaux majeurs ont été effectués, sont en cours ou seront entrepris dans un avenir proche.

Un autre outil essentiel à consulter s’avère être le carnet d’entretien préventif de l’immeuble. Celui-ci comprend l’inventaire des parties communes de l’immeuble et un calendrier associé auxdites parties indiquant les dates importantes pour l’entretien ainsi que pour le remplacement éventuel des composantes importantes de l’immeuble. Habituellement, les sommes requises pour le remplacement seront prévues en conséquence dans le budget annuel de sorte que le fonds de prévoyance soit suffisamment garni au moment de l’exécution des travaux.

Toutefois, ce ne sont malheureusement pas encore tous les immeubles qui possèdent un tel carnet, dans ce cas,  il faudra se référer, comme nous l’avons indiqué ci-dessus, aux procès-verbaux ou aux déclarations ayant été effectuées par le vendeur ou le Syndicat.

Par ailleurs, il est important de s’assurer de la possibilité d’effectuer des travaux dans sa partie privative, en particulier si le souhait de l’acheteur, suite à l’achat, est de procéder à l’exécution de certaines rénovations. La déclaration indiquera habituellement le type de travaux pouvant être effectué, sans contrainte, dont ceux nécessitant une autorisation préalable par les administrateurs du Syndicat.

Enfin, comme dans l’achat de toute propriété, il est essentiel de procéder à une inspection préachat de l’immeuble, et ce, autant pour la partie privative que les parties communes. Ceci permettra de déterminer, à la lumière des informations obtenues préalablement, si les constatations de l’expert retenu sont en concordance avec les documents et/ou déclarations obtenues à ce jour.

Charges communes et fonds de prévoyance

En lien avec ce que nous avons souligné précédemment, l’obtention et la vérification des derniers états financiers permettra de savoir si les sommes dans le fonds de prévoyance sont suffisantes ou non pour couvrir les travaux à venir. Bien qu’il soit préférable d’éviter un achat dans un immeuble dont le fonds semble manifestement insuffisant, nous recommandons à tout le moins de négocier le prix de vente en conséquence.

Les états financiers permettront également d’évaluer la santé financière du Syndicat, notamment s’il y a des copropriétaires qui sont en défaut de payer leurs charges communes, s’il y a des dettes ou s’il y a des variations importantes avec les postes compris dans les budgets des années précédentes.

La clarté, la facilité de bien lire et de comprendre les éléments de la comptabilité permettra de prendre une décision éclairée et en confiance.

Bien entendu, il sera essentiel de vérifier l’état des charges communes dues pour l’unité souhaitée car nous rappelons que l’acheteur demeure responsable de toutes les charges dues par l’ancien copropriétaire au moment de son acquisition, sous réserve de ses droits et recours contre celui-ci.

Conclusion: la prudence est de mise

Comme dans bien des domaines, la prudence est toujours de mise, d’autant plus lors de l’achat d’une unité de copropriété divise. Bien que les gens soient de plus en plus informés, de nos jours, quant à leurs obligations immobilières, il est toujours surprenant de constater que ce n’est pas tout le monde qui prend au sérieux l’ensemble des implications entourant le fait d’aller vivre dans un immeuble en copropriété divise, surtout dans la perspective que cet achat sera probablement le plus important dans une vie.

Il est donc essentiel de se faire correctement entourer et conseiller, que ce soit par un courtier immobilier, un avocat, un ingénieur et/ou un notaire quant aux diverses étapes de l’acquisition de son condo. Après tout, les conseils d’un professionnel ne sont pas requis uniquement dans des situations où un litige est en cours!

Pour des informations additionnelles concernant une acquisition immobilière, n’hésitez pas à communiquer avec le procureur soussigné.

AZRAN & ASSOCIÉS AVOCATS INC. 514-499-2010

Me Karl De Grandpré

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