Avocat en Droit de la Copropriété

droit-coproprieteBIEN QUE LE DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ SOIT EN PLEINE EXPANSION AU QUÉBEC , C'EST SURTOUT LA VIE EN COPROPRIÉTÉ DIVISE (CONDOMINIUM) QUI BENEFICIE DE CETTE CROISSANCE.
OR, NOMBREUSES SONT LES PERSONNES QUI VIVENT DANS LEUR CONDO SANS CONNAÎTRE LES RESPONSABILITÉS LÉGALES AFFÉRENTES À CE TYPE DE PROPRIÉTÉ.

Notre équipe de professionnels aguerris est à votre disposition afin de représenter vos intérêts et ce, que vous soyez copropriétaire, administrateur, entrepreneur ou gestionnaire.

Que ce soit pour l’obtention d’une opinion légale, pour vous représenter devant les tribunaux ou en arbitrage, pour la perception des charges communes ou vous conseiller dans l’administration de la copropriété, ou une consultation sur des vices cachés, les services offerts par notre équipe sauront faire en sorte que vos droits et obligations demeurent respectés en tout temps.

L’été : le temps des vacances pour tout le monde ?

Pour le grand bonheur de la plupart des gens, la saison estivale est enfin présente ! Ainsi, cette arrivée saisonnière amène avec elle plusieurs éléments dont nous avions presque oublié l’existence : le soleil, les vacances et la joie de passer du temps à l’extérieur. Or, cette soudaine impression de liberté apporte avec elle son lot de désagrément, notamment lorsque les gens habitent en copropriété.

En effet, bien que les personnes habitant un immeuble en copropriété divise soient habituellement consciencieuses de leur environnement, que ce soit par l’habitude de vivre en collectivité ou simplement en raison des dispositions prévues à la déclaration de copropriété, il n’en demeure pas moins que des problèmes peuvent néanmoins survenir, forçant ainsi les administrateurs du Syndicat à intervenir afin d’assurer l’harmonie collective.

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L’été : le temps des vacances pour tout le monde ?

Pour le grand bonheur de la plupart des gens, la saison estivale est enfin présente ! Ainsi, cette arrivée saisonnière amène avec elle plusieurs éléments dont nous avions presque oublié l’existence : le soleil, les vacances et la joie de passer du temps à l’extérieur. Or, cette soudaine impression de liberté apporte avec elle son lot de désagrément, notamment lorsque les gens habitent en copropriété. En effet, bien que les personnes habitant un immeuble en copropriété divise soient habituellement consciencieuses de leur environnement, que ce soit par l’habitude de vivre en collectivité ou simplement en raison des dispositions prévues à la déclaration de copropriété, il n’en demeure pas moins que des problèmes peuvent néanmoins survenir, forçant ainsi les administrateurs du Syndicat à intervenir afin d’assurer l’harmonie collective.

Respect des règlements

Il faut, en premier lieu, rappeler que le devoir de respecter l’ensemble des dispositions prévues à la déclaration de copropriété ainsi que les divers règlements ayant été adoptés au fil des années par la copropriété doit être suivi par tout le monde. Ainsi, ce sont autant les copropriétaires que leurs locataires qui sont tenus de respecter l’ensemble des règlements de l’immeuble. Le copropriétaire reçoit toujours une copie de la déclaration lorsqu’il procède à sa transaction immobilière devant le notaire, alors que les autres règlements demeurent accessibles en tout temps au registre de la copropriété. Pour les locataires ou les autres occupants, le Code civil du Québec prévoit que les règlements leurs sont opposables dès qu’un exemplaire des règlements leurs est remis, soit par le copropriétaire ou à défaut le Syndicat. Également, toutes les autre personnes ayant accès à l’unité de condo (famille, invités, clients ou autre) sont également tenues de suivre la réglementation en vigueur et de ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité de l’immeuble et des autres occupants. À défaut, le copropriétaire pourra être tenu responsable de leurs faits et gestes si ces derniers entrainent des conséquences dommageables.

Nuisances estivales

Parmi les ennuis que l’on retrouve souvent durant l’été, nous nous permettons de vous soumettre les nuisances suivantes :
  • les travaux entrepris par un copropriétaire,
  • l’utilisation des balcons ainsi que
  • les emménagements et/ou déménagements.

les travaux entrepris par un copropriétaire,

Le simple fait d’effectuer des travaux extérieurs pour un copropriétaire n’implique pas nécessairement quelque chose de majeur. Ainsi, ces travaux peuvent varier entre la construction d’un cabanon, le prolongement de la terrasse ou même l’installation d’un climatiseur sur un mur extérieur. Peu importe la qualification ou la durée des travaux, il faut toujours se rappeler que les travaux ayant des implications sur les parties communes sont régis par la déclaration de copropriété et qu’à défaut d’avoir obtenu les autorisations requises, par le Syndicat ou les copropriétaires, il est possible que le copropriétaire soit tenu de remettre dans son état initial la partie touchée. Il faut savoir que cette précaution est aussi valable pour les travaux dans la partie privative. Le copropriétaire doit donc agir avec prudence avant de signer tout contrat avec un entrepreneur pour l’exécution de travaux.

L’utilisation des balcons

L’utilisation des balcons est une autre source d’ennui que l’on retrouve souvent durant l’été. Cette utilisation, habituellement oubliée durant l’hiver, peut rapidement causer des problèmes pour les voisins ainsi que la copropriété. Il faut, premièrement, se rappeler que le balcon est la plupart du temps une partie commune à usage restreint et que, par conséquent, les conditions reliées à son usage se retrouvent à la déclaration de copropriété. Notamment, on y retrouve habituellement une liste des objets qui ne sont pas permis sur le balcon. Il est important de suivre à la lettre les interdictions énoncées ainsi que tout autre règlement adopté subséquemment. Parmi les objets faisant souvent l’objet d’une interdiction, il y a l’auvent et/ou le paravent, la corde à linge, le séchoir à linge, le mobilier de patio ainsi que le barbecue. Si une interdiction existe quant à un de ces objets, il est important pour le Syndicat de faire appliquer le règlement de manière assidue car, à défaut, la copropriété risque qu’un effet d’entrainement cause la multiplication des objets pourtant interdits parmi les copropriétaires.

Les emménagements et/ou déménagements.

Enfin, les déménagements sont aussi une cause première de stress lorsqu’arrive la saison estivale, spécialement lors de la journée nationale du déménagement : le 1er juillet. Pour contrôler tout ce va-et-vient, nous encourageons fortement les administrateurs à adopter des règlements quant aux déménagements et aux emménagements afin de prévenir toute forme de dommage lors de la circulation afférente à l’entrée et à la sortie des nouveaux occupants. Ainsi, la réglementation touchera habituellement les points suivants : l’horaire (jour et plage horaire), la présence sur place d’une personne responsable (administrateur ou agent de sécurité) qui supervisera le déroulement du déménagement et l’utilisation de l’ascenseur, la remise d’un dépôt afin de prévenir toute forme de dommage possible et également pour payer les frais pour le superviseur, ainsi que l’endroit permis où pourra se stationner le camion de déménagement. Comme nous l’expliquions plus tôt, lorsque les administrateurs ont l’obligation d’assurer personnellement ou par l’entremise d’une personne embauchée le bon déroulement d’un déménagement, ils doivent en assumer la totalité de la gestion pour que tout soit en ordre. Si les administrateurs ont l’habitude de faire eux-mêmes le suivi, mais que leurs vacances les empêchent d’être sur place, ils devront alors engager une personne afin de faire le travail requis, laquelle pourra vérifier que tout se passe conformément aux règlements.

Conclusion

La responsabilité reliée à l’application de la déclaration de copropriété ainsi que des règlements en vigueur est donc une responsabilité commune dont tous les occupants de l’immeuble ont leur rôle à jouer. Les copropriétaires sont les premiers responsables du respect de la réglementation en vigueur car ce choix de vie en collectivité implique par le fait même une obéissance exemplaire aux règlements  afin d’éviter toute problématique. Par le fait même, le copropriétaire doit assurément aviser toutes les personnes dont il permet l’accès à sa partie privative et aux parties communes qu’à défaut de respecter les règles en place, il ne pourra plus leur permettre un accès à son immeuble. Enfin, les administrateurs sont également tenus de prendre toutes les démarches nécessaires afin que cesse tout manquement observé dans l’exécution des dispositions de la déclaration de copropriétaire. Si tout le monde agit conformément à la loi et aux règlements, on pourra par la suite apprécier l’été comme il se doit. Lire aussi:   + Consulter les articles de la même thématique
+ Votre avocat vous en dit plus…

Acheter un immeuble en copropriété divise

La décision d’acquérir un bien immobilier est en soi un processus impliquant une grande réflexion et une préparation préalable suffisante. Ajouter à ceci le fait que ce bien soit un appartement situé dans un immeuble constitué en copropriété divise et vous vous retrouver souvent avec un mélange d’obligations et de vérifications pouvant confondre tout futur acheteur!

Afin d’aider à décortiquer les tâches incombant à toute personne se voulant prudente et vigilante, nous exposerons les principaux points à vérifier lors de l’acquisition d’une propriété existante. En effet, bien que les constructions neuves puissent avoir certains points en commun au niveau des vérifications à effectuer, nous limiterons nos recommandations aux immeubles appartenant déjà à un copropriétaire.

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Acheter un immeuble en copropriété divise

La décision d’acquérir un bien immobilier est en soi un processus impliquant une grande réflexion et une préparation préalable suffisante. Ajouter à ceci le fait que ce bien soit un appartement situé dans un immeuble constitué en copropriété divise et vous vous retrouver souvent avec un mélange d’obligations et de vérifications pouvant confondre tout futur acheteur! Afin d’aider à décortiquer les tâches incombant à toute personne se voulant prudente et vigilante, nous exposerons les principaux points à vérifier lors de l’acquisition d’une propriété existante. En effet, bien que les constructions neuves puissent avoir certains points en commun au niveau des vérifications à effectuer, nous limiterons nos recommandations aux immeubles appartenant déjà à un copropriétaire.

Déclaration de copropriété

Principalement, la déclaration de copropriété comporte les divers règlements qui sont en vigueur depuis sa publication au registre foncier. Celle-ci s’avère d’une importance capitale puisqu’elle informera l’acheteur de la plupart des règles et restrictions dans l’immeuble, notamment quant à la location des parties privatives, au droit d’avoir des animaux et à la possibilité d’utiliser son appartement à des fins professionnelles. Toutefois, il est important de rappeler que les règlements adoptés par les copropriétaires, depuis la publication de la déclaration, ne sont pas tous inscrits dans celle-ci. Ainsi, les modifications aux règlements sont uniquement disponibles au registre de la copropriété et il faudra donc faire une demande au copropriétaire vendeur ou, à défaut, à un administrateur du Syndicat de la copropriété afin d’y avoir accès. Également, il ne faut pas oublier que la déclaration de copropriété est un document public et que, par conséquent, elle est disponible et accessible par l’entremise du registre foncier de la circonscription foncière où est situé l’immeuble. Il n’est donc pas nécessaire d’avoir une promesse d’achat acceptée pour préalablement avoir une idée des règlements ainsi que voir les amendements ayant pu être publiés quant à la déclaration, le cas échéant. Avoir déjà en mains les règlements de l’immeuble permettra à l’acheteur de vérifier leur application lors de sa visite de la propriété et, ainsi, avoir une meilleure idée de la gestion effectuée par le Syndicat de copropriétaires et du suivi desdits règlements en vigueur par les copropriétaires. De plus, la déclaration permettra de s’assurer des espaces dont jouit le copropriétaire, notamment les parties communes. Le fait de savoir si un espace est une partie commune à usage restreint ou plutôt une partie commune à l’usage de l’ensemble des copropriétaires peut entraîner des conséquences importantes quant aux charges qui peuvent en résulter.

Entretien et travaux

Effectuer les vérifications requises quant aux travaux à effectuer peut s’avérer capital dans la planification de son budget, surtout si la totalité des économies passe dans l’achat du condo. Personne ne veut se retrouver avec la mauvaise surprise que des travaux devront être effectués et par conséquent, d’avoir à payer une cotisation spéciale dès son arrivée dans l’immeuble. L’obtention des procès-verbaux des dernières assemblées annuelles donnera habituellement une bonne idée de la situation de l’immeuble, à savoir si des travaux majeurs ont été effectués, sont en cours ou seront entrepris dans un avenir proche. Un autre outil essentiel à consulter s’avère être le carnet d’entretien préventif de l’immeuble. Celui-ci comprend l’inventaire des parties communes de l’immeuble et un calendrier associé auxdites parties indiquant les dates importantes pour l’entretien ainsi que pour le remplacement éventuel des composantes importantes de l’immeuble. Habituellement, les sommes requises pour le remplacement seront prévues en conséquence dans le budget annuel de sorte que le fonds de prévoyance soit suffisamment garni au moment de l’exécution des travaux. Toutefois, ce ne sont malheureusement pas encore tous les immeubles qui possèdent un tel carnet, dans ce cas,  il faudra se référer, comme nous l’avons indiqué ci-dessus, aux procès-verbaux ou aux déclarations ayant été effectuées par le vendeur ou le Syndicat. Par ailleurs, il est important de s’assurer de la possibilité d’effectuer des travaux dans sa partie privative, en particulier si le souhait de l’acheteur, suite à l’achat, est de procéder à l’exécution de certaines rénovations. La déclaration indiquera habituellement le type de travaux pouvant être effectué, sans contrainte, dont ceux nécessitant une autorisation préalable par les administrateurs du Syndicat. Enfin, comme dans l’achat de toute propriété, il est essentiel de procéder à une inspection préachat de l’immeuble, et ce, autant pour la partie privative que les parties communes. Ceci permettra de déterminer, à la lumière des informations obtenues préalablement, si les constatations de l’expert retenu sont en concordance avec les documents et/ou déclarations obtenues à ce jour. Charges communes et fonds de prévoyance En lien avec ce que nous avons souligné précédemment, l’obtention et la vérification des derniers états financiers permettra de savoir si les sommes dans le fonds de prévoyance sont suffisantes ou non pour couvrir les travaux à venir. Bien qu’il soit préférable d’éviter un achat dans un immeuble dont le fonds semble manifestement insuffisant, nous recommandons à tout le moins de négocier le prix de vente en conséquence. Les états financiers permettront également d’évaluer la santé financière du Syndicat, notamment s’il y a des copropriétaires qui sont en défaut de payer leurs charges communes, s’il y a des dettes ou s’il y a des variations importantes avec les postes compris dans les budgets des années précédentes. La clarté, la facilité de bien lire et de comprendre les éléments de la comptabilité permettra de prendre une décision éclairée et en confiance. Bien entendu, il sera essentiel de vérifier l’état des charges communes dues pour l’unité souhaitée car nous rappelons que l’acheteur demeure responsable de toutes les charges dues par l’ancien copropriétaire au moment de son acquisition, sous réserve de ses droits et recours contre celui-ci.

Conclusion: la prudence est de mise

Comme dans bien des domaines, la prudence est toujours de mise, d’autant plus lors de l’achat d’une unité de copropriété divise. Bien que les gens soient de plus en plus informés, de nos jours, quant à leurs obligations immobilières, il est toujours surprenant de constater que ce n’est pas tout le monde qui prend au sérieux l’ensemble des implications entourant le fait d’aller vivre dans un immeuble en copropriété divise, surtout dans la perspective que cet achat sera probablement le plus important dans une vie. Il est donc essentiel de se faire correctement entourer et conseiller, que ce soit par un courtier immobilier, un avocat, un ingénieur et/ou un notaire quant aux diverses étapes de l’acquisition de son condo. Après tout, les conseils d’un professionnel ne sont pas requis uniquement dans des situations où un litige est en cours! Pour des informations additionnelles concernant une acquisition immobilière, n’hésitez pas à communiquer avec le procureur soussigné. AZRAN & ASSOCIÉS AVOCATS INC. 514-499-2010 Me Karl De Grandpré + Consulter les articles de la même thématique
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L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Afin de protéger les créances qui sont dues au Syndicat de copropriété par les copropriétaires en défaut de payer leurs charges communes ou leurs contributions au fonds de prévoyance, le législateur québécois a prévu au Code civil du Québec la possibilité d’inscrire une hypothèque légale.
L’hypothèque légale protège la créance du Syndicat et assure, si le copropriétaire fautif souhaite vendre son unité, que le notaire retiendra les sommes indiquées pour les remettre ensuite au Syndicat afin de pouvoir par la suite procéder à la radiation de l’hypothèque.

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L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Afin de protéger les créances qui sont dues au Syndicat de copropriété par les copropriétaires en défaut de payer leurs charges communes ou leurs contributions au fonds de prévoyance, le législateur québécois a prévu au Code civil du Québec la possibilité d’inscrire une hypothèque légale. L’hypothèque légale protège la créance du Syndicat et assure, si le copropriétaire fautif souhaite vendre son unité, que le notaire retiendra les sommes indiquées pour les remettre ensuite au Syndicat afin de pouvoir par la suite procéder à la radiation de l’hypothèque.

Article 2729 du Code civil du Québec

C’est l’article 2729 qui énonce les conditions permettant la publication de cette hypothèque au bureau de la publicité des droits: « L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent ».

Défaut

Tel que spécifié à la disposition légale, le simple fait d’être en défaut est suffisant afin de droit à l’hypothèque. Ainsi, le montant de la créance n’a aucune importance quant au droit d’inscrire une hypothèque. Bien entendu, le Syndicat devra agir de façon diligente et responsable puisqu’il n’est pas toujours souhaitable d’entreprendre un recours hypothécaire si les honoraires professionnels qui seront encourus pour l’inscription vont dépasser la somme en défaut. Il est également essentiel que le défaut perdure depuis au moins trente (30) jours afin que l’hypothèque soit possible.

Contenu de l’hypothèque

En premier lieu, il est important d’indiquer à l’hypothèque la nature de la réclamation ainsi que les sommes qui sont dues. La nature de la réclamation est la quote-part du copropriétaire aux charges communes, laquelle est indiquée dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété, et/ou sa contribution au fonds de prévoyance. Quant aux sommes qui sont dues, elles sont séparées en trois (3) sections. La première section est le montant actuellement exigible par le Syndicat, soit le défaut réellement dû. Puis, il faut indiquer le montant qui est prévu pour l’année financière en cours. Afin de procéder à ce calcul, il est essentiel de connaître le début et la fin de l’année financière de la copropriété, ce qui permettra de déterminer par la suite combien de mois devront être considérés avant que l’année financière se termine. Il est aussi important, en plus des charges communes mensuelles, de s’informer auprès du Syndicat s’il y a des sommes reliées à une cotisation spéciale qui seraient exigible plus tard au courant de l’année. Enfin, il faut également indiquer le montant qui est prévu pour les charges et créances pour les deux (2) années qui suivent. Cette somme est difficilement déterminable puisque le budget varie à chaque année selon ce qui sera préparé par les administrateurs en poste. En pratique, considérant cette situation, il est de mise de prendre le montant des charges mensuelles payables par le copropriétaire en défaut et de le multiplier par vingt-quatre (24) mois.

Désignation de l’immeuble

La description de la fraction du copropriétaire qui est en défaut doit être précise et complète afin que l’hypothèque légale soit valide. Cette désignation doit comprendre l’adresse de la partie privative, le numéro de lot, le cadastre ainsi que la circonscription foncière. Si le copropriétaire possède un stationnement qui est considéré comme une partie privative, on ajoutera l’information dans la désignation.

Signification

Il n’y a aucune obligation légale à ce que l’avis d’hypothèque soit signifié par l’entremise d’un huissier au copropriétaire en défaut et ce, avant et/ou après l’inscription au registre foncier. Habituellement, avant de procéder à l’inscription, le Syndicat aura déjà transmis une lettre de mise en demeure par courrier recommandé ou par huissier avisant le copropriétaire qu’à défaut de remédier à son manquement dans un délai précis, des procédures seront entreprises contre lui, notamment l’inscription d’un avis d’hypothèque légale. Malgré tout, nous recommandons grandement de toujours signifier l’avis d’hypothèque légale puisque la seule inscription au registre foncier ne fait pas en sorte que le copropriétaire soit au fait de l’existence de l’hypothèque légale. Puisque le but ultime pour le Syndicat est d’obtenir le paiement souhaité, la simple signification par huissier de l’avis au copropriétaire est souvent suffisante afin que celui-ci régularise son défaut.

Conclusion

Bien que ce recours soit mis à la disposition du Syndicat, nous rappelons que cette possibilité, bien que très efficace, doit être utilisée avec discernement par les administrateurs compte tenu de l’ensemble des faits concernant le copropriétaire, notamment s’il s’avère qu’il est régulièrement en défaut. Pour des informations additionnelles quant à ce recours ou pour toute intervention de notre part afin de vous assister dans la perception des charges communes, n’hésitez pas à contacter le soussigné. AZRAN & ASSOCIÉS AVOCATS INC. Me Karl De Grandpré + Consulter les articles de la même thématique
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Les locataires en copropriété

Nombreuses sont les personnes qui, au moment d’acheter leur première propriété, habitent préalablement dans un appartement. Bien que diverses raisons expliquent le choix d’un condo comme premier achat, il n’est pas rare que les nouveaux acheteurs justifient leur choix par le désir d’habiter un immeuble où tous les tracas liés à la location demeureraient derrière eux. Ainsi, ils espèrent qu’ils pourraient côtoyer et vivre auprès de gens sérieux qui sont, tout comme eux, des propriétaires.

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Les locataires en copropriété

Nombreuses sont les personnes qui, au moment d’acheter leur première propriété, habitent préalablement dans un appartement. Bien que diverses raisons expliquent le choix d’un condo comme premier achat, il n’est pas rare que les nouveaux acheteurs justifient leur choix par le désir d’habiter un immeuble où tous les tracas liés à la location demeureraient derrière eux. Ainsi, ils espèrent qu’ils pourraient côtoyer et vivre auprès de gens sérieux qui sont, tout comme eux, des propriétaires.
Ce que ces nouveaux copropriétaires ne réalisent souvent pas (ou plutôt ils le constatent, mais seulement après la signature de l’acte de vente), c’est que la location de la partie privative est habituellement permise dans la déclaration de copropriété. Ainsi, ce désir de quiétude tant espéré se retrouve donc prétendument menacé, souvent en raison d’une mauvaise expérience passée avec un voisin qui exerçait un va-et-vient constant à toute heure du jour et/ou de la nuit.

Règlement de copropriété dans l’immeuble

En premier lieu, il faut éviter de crier panique trop tôt et de mettre tous les locataires dans la même catégorie. La crainte est souvent liée au fait que dans un immeuble locatif, les habitants ont l’impression d’être laissés à eux-mêmes en raison du manque de réaction du propriétaire lorsque surviennent les problèmes ou conflits. Dans un immeuble établi en copropriété divise, le copropriétaire/locateur doit veiller à ce que la personne louant son unité respecte les divers règlements prévus à la déclaration de copropriété ainsi que ceux adoptés subséquemment par l’assemblée des copropriétaires. Toutefois, cette responsabilité incombe également au Syndicat de copropriété dans la mesure où le problème persisterait suite à une plainte d’un copropriétaire. Afin de s’assurer de l’opposabilité des règlements de l’immeuble, le Syndicat doit vérifier qu’une copie de la déclaration de copropriété avec les règlements de l’immeuble (incluant les modifications) ait été remise au locataire. Bien que le copropriétaire/locateur soit supposé s’être acquitté de cette tâche au moment de la signature du bail, le Syndicat conserve l’obligation légale de s’assurer que le copropriétaire a rempli son obligation et à défaut, y pourvoir. Ceci fera en sorte d’éviter toute situation ultérieure où le locataire tenterait d’excuser son comportement avec l’argument que personne ne l’avait informé desdits règlements. Conformément au Code civil du Québec, l’article 1065 prévoit que le copropriétaire qui loue sa partie privative doit le notifier au Syndicat et indiquer le nom du locataire. Lors de cette notification, le Syndicat devrait justement en profiter pour s’enquérir auprès du copropriétaire quant à la remise d’une copie des règlements au locataire.

Droits du locataire

Il est important de toujours distinguer le fait que le locataire n’est pas le copropriétaire. Cette distinction est essentielle pour le conseil d’administration du Syndicat, car les obligations ne sont pas les mêmes.

Les charges communes demeurent la responsabilité du copropriétaire

Premièrement, la responsabilité de payer les charges communes mensuelles demeure une obligation du copropriétaire. Bien qu’une entente pour le paiement puisse être convenue entre lui et la personne qui loue son condo, la responsabilité finale en cas de manquement incombe toujours au copropriétaire et le Syndicat conserve ses recours uniquement contre celui-ci, sous réserve des droits du locateur contre son occupant par la suite.

Participation aux assemblés des copropriétaires

Le Syndicat n’a aucune obligation de transmettre les avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires (ou pour une assemblée extraordinaire) au locataire puisque ce dernier n’est pas le propriétaire de l’unité. Il ne sera admis à participer à ces assemblées que s’il possède une procuration écrite de son bailleur, signifiant par le fait même que le propriétaire ne pourrait être présent s’il se fait représenter. À défaut de présenter une telle procuration, le locataire se verra refuser l’accès à l’assemblée. C’est donc à lui de faire les démarches nécessaires auprès de son locateur s’il désire être présent.

Travaux décidés par la copropriété

La loi prévoit qu’un copropriétaire ne puisse faire obstacle à l’exécution de travaux (lire aussi, le fond de prevoyance) dans sa partie privative lorsque ceux-ci sont nécessaires à la conservation de l’immeuble et décidés par le Syndicat, ou bien lorsque ce sont des travaux urgents. Cette obligation de coopération s’applique également dans le cas d’une partie privative qui est louée, sous réserve des dispositions légales qui s’appliquent, notamment avec la remise par le Syndicat des avis qui sont prévus par la loi aux articles 1922 et 1931 du Code civil du Québec.

Recours du Syndicat

L’obligation du locataire de respecter la déclaration de copropriété fait donc en sorte qu’il se retrouve avec les mêmes obligations qu’un copropriétaire occupant. Tel que prévu dans la loi et la déclaration de copropriété, le locataire use et jouit librement de la partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. À défaut de se faire, le Syndicat peut, après avoir avisé autant le copropriétaire que l’occupant de l’unité, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble. Le recours en résiliation de bail prévu à l’article 1079 du Code civil du Québec est de la juridiction de la Régie du logement. Ainsi, avant qu’un tel recours ne soit entrepris, il est nécessaire que le Syndicat ait mis en demeure le copropriétaire de l’unité ainsi que le locataire fautif de mettre fin à l’inexécution reprochée. Ce recours constitue donc un excellent moyen mis à la disposition du Syndicat pour mettre fin à une situation problématique dans l’immeuble impliquant un locataire. Le Syndicat aura  l’obligation d’agir en ce sens si le locataire est au fait des règlements et que la transgression de ceux-ci cause un préjudice sérieux aux personnes vivant dans l’immeuble.
Conclusion Bien entendu, cette procédure en résiliation de bail demeure un recours exceptionnel qui ne devrait être utilisé qu’en cas de dernier recours. On veut surtout éviter que certains comportements puissent mettre en péril le projet de vie en copropriété et s’assurer que les droits collectifs soient protégés. En général, les locataires sont des personnes consciencieuses qui ont autant intérêt que les copropriétaires habitant l’immeuble à jouir paisiblement de leur appartement ainsi que des parties communes de l’immeuble, notamment la piscine ou le gymnase. Mais il est néanmoins rassurant de constater qu’en cas de problème, l’ensemble des copropriétaires ne sera pas sous l’emprise d’une personne malveillante tenant en otage tout un immeuble en raison de ces faits et gestes. Pour des informations additionnelles quant à la présente ou pour toute intervention de notre part pour vous assister avec l’aspect locatif de votre immeuble, n’hésitez pas à contacter le soussigné
  AZRAN & ASSOCIÉS AVOCATS INC. Par Me Karl De Grandpré, avocat du droit de la copropriété + Consulter les articles de la même thématique
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Le fonds de prévoyance en copropriété au Québec

Le paiement des charges communes (ou des frais de condo) constitue probablement l’obligation la plus connue de la part d’un copropriétaire.  Lors de la visite d’un condo à vendre, une des questions principales des potentiels acheteurs consiste à savoir quel sera le montant qui devra être déboursé mensuellement pour le paiement des charges communes.  En effet, personne ne veut payer un montant élevé et on accorde souvent à un immeuble où les frais de condo sont bas une importance accrue.  Mais c’est souvent dans ces cas que le fonds de prévoyance s’avère insuffisant.

Habituellement, cette perception de la copropriété ne correspond pas au reflet d’une administration de l’immeuble qui se veut saine et efficace. 

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Le fonds de prévoyance en copropriété au Québec

Le paiement des charges communes (ou des frais de condo) constitue probablement l’obligation la plus connue de la part d’un copropriétaire.  Lors de la visite d’un condo à vendre, une des questions principales des potentiels acheteurs consiste à savoir quel sera le montant qui devra être déboursé mensuellement pour le paiement des charges communes.  En effet, personne ne veut payer un montant élevé et on accorde souvent à un immeuble où les frais de condo sont bas une importance accrue.  Mais c’est souvent dans ces cas que le fonds de prévoyance s’avère insuffisant. Habituellement, cette perception de la copropriété ne correspond pas au reflet d’une administration de l'immeuble qui se veut saine et efficace. 
En vertu de l’article 1064 du Code civil du Québec, on établit le principe de base à l’effet que :
« chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071(…) ».
Ainsi, c’est justement l’article 1071 du Code civil du Québec qui stipule que :
« le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat ».
Enfin, l’article 1072 du Code civil du Québec indique comment la contribution aux charges communes est établie :
« annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5 p. 100 (5%) de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint (…) ».
Par la lecture de ces trois (3) articles, on constate que les charges communes peuvent être divisées de deux façons : les charges communes pour les dépenses journalières, et celles reliées aux réparations majeures et au coût de remplacement des parties communes qui seront déposées dans le fonds de prévoyance. Les sommes dans le fonds de prévoyance ne peuvent donc pas servir à autre chose qu’à ce qui est prévu dans la loi.  Ainsi, il est notamment interdit de piger à même ce compte pour :
  • payer un fournisseur ayant rendu des services à la copropriété,
  • payer des honoraires professionnels dus à un avocat ou un notaire,
  • pour payer quoi que ce soit relié à la gestion courante de la copropriété.
Si une dépense imprévue s’avère trop élevée pour être payée à même les sommes du compte courant, les administrateurs devront demander une cotisation spéciale à l’ensemble des copropriétaires afin de pallier au manque d'argent. Un autre comportement souvent constaté dans les immeubles tenus en copropriété divise est de se limiter au pourcentage minimum prévu à la loi pour la contribution au fonds de prévoyance. Ainsi, les administrateurs se contentent de demander cinq pourcent (5%) des contributions aux charges communes et se considèrent ainsi satisfaits de respecter l’article 1072.
Conformément à l’article 1071, le syndicat doit établir ce fond  basé sur le coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes.  La meilleure façon de procéder demeure pour le Syndicat d’établir un carnet d’entretien où, avec l’aide d’un professionnel, il pourra être établi une liste des parties communes de l’immeuble et leur durée de vie approximative.
Par exemple, s’il est établi par un ingénieur que la toiture a une durée de vie de 10 ans et que son coût de remplacement est évalué à 20 000 $, le Syndicat pourra fixer pour cet élément précis une contribution annuelle de 2 000,00 $ pour les dix prochaines années, ce qui assurera  la mise à disposition des fonds requis au moment des travaux correctifs. Ainsi de suite pour chacune des parties communes. Cette façon de procéder permettra de réaliser que le pourcentage minimum légal est souvent insuffisant pour assurer la pérennité de l’immeuble.
Par conséquent, il est important de s’assurer que le fonds de prévoyance soit correctement approvisionné en permanence. Les sommes déposées serviront à assurer qu'au moment venu, les réparations majeures des parties communes pourront être faites sans avoir à demander une cotisation spéciale aux copropriétaires. Les futurs acheteurs de condo doivent  bien avoir conscience que des charges communes  élevées afférentes aux parties privatives souhaitées est possiblement une bonne indication positive. Celle qui montre que le fonds de prévoyance est sérieusement entretenu, le tout sous réserve des vérifications nécessaires.
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Perception des charges communes en copropriété

On dit souvent que l’argent mène le monde. Cette expression fréquemment utilisée dans la vie de tous les jours ne perdrait certainement pas de son sens si l’on souhaitait l’appliquer au merveilleux monde de la copropriété !

En effet, l’une des principales problématiques rencontrée par les administrateurs demeure la perception des charges communes.
L’article 1064 du Code civil du Québec prévoit que « chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges communes résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 ».

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Perception des charges communes en copropriété

On dit souvent que l’argent mène le monde. Cette expression fréquemment utilisée dans la vie de tous les jours ne perdrait certainement pas de son sens si l’on souhaitait l’appliquer au merveilleux monde de la copropriété !

En effet, l’une des principales problématiques rencontrée par les administrateurs demeure la perception des charges communes. L’article 1064 du Code civil du Québec prévoit que « chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges communes résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 ».

Contribution des copropriétaires

De plus, l’article 1072 du Code civil du Québec énonce notamment ce qui suit : « Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance ». On y mentionne également le fait que le pourcentage minimum de la contribution au fonds de prévoyance (5 % de la contribution aux charges communes) ainsi que le fait que le syndicat doit aviser sans délai chaque copropriétaire du montant exact de sa contribution (en plus du délai pour la payer).

Pas de retard dans la contribution des charges

droit-coproprieteAinsi, dès que le copropriétaire est avisé du montant qu’il doit payer, le Syndicat ne devrait tolérer aucune excuse quant à un retard dans le paiement des sommes dues. Il est du devoir des administrateurs d’entreprendre toutes les démarches nécessaires afin de récupérer les charges communes et ce, dès qu’un retard se manifeste. Les administrateurs sont élus afin de gérer efficacement l’immeuble et l’une de leur principale obligation est de s’assurer que l’argent soit disponible afin de pouvoir payer toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble.

Même si le copropriétaire est un familier

Dans certains cas, le copropriétaire fautif est familier avec les occupants de l’immeuble et se permet ces retards. Ainsi, le Syndicat hésite avant d’entreprendre des démarches de recouvrement afin de ne pas nuire à l’harmonie collective de la copropriété. Cette attente devient rapidement néfaste car non seulement les copropriétaires peuvent croire erronément que le fait de ne pas payer n’entraînera aucune conséquence, mais ce sont souvent ces mêmes personnes qui devront assumer ultérieurement le manque à gagner du Syndicat par l’entremise de cotisations spéciales.

Réagir très vite par courrier

Par conséquent, dès que la date limite est dépassée pour effectuer ces paiements, le Syndicat (ou la compagnie de gestion) doit contacter le copropriétaire en défaut et lui envoyer une lettre sans délai. Par ailleurs, nous rappelons que les déclarations de copropriété comprennent habituellement une clause stipulant que tout défaut partiel à la date prévue rend exigible le solde ou la cotisation de la dette. Cette clause permet donc d’éviter que la situation ne se répète continuellement, surtout si le défaut concerne le premier paiement mensuel d’un nouveau budget.

Si le défaut de paiement persiste

Si le défaut persiste malgré les communications du Syndicat, nous suggérons de recourir aux services d’un avocat afin que celui-ci fasse parvenir au copropriétaire une mise en demeure. Une lettre rédigée par des avocat en droit de la copropriété ( procureurs) et envoyée par l’entremise des huissiers obtient souvent le résultat escompté, étant plus concret, efficace et rapide. Enfin, dans une situation où aucune de ces démarches ne fonctionne, vous aurez la possibilité d’inscrire une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires si le défaut de payer les charges communes perdure depuis plus de trente jours, ou encore d’entreprendre devant la chambre civile de la Cour du Québec (ou à la Cour des petites créances pour les créances de 7 000,00 $ ou moins) une procédure judiciaire pour récupérer les sommes dues. Pour des informations additionnelles quant à la présente ou pour toute intervention de notre part pour vous assister dans la perception des charges communes, n’hésitez pas à contacter le soussigné. Maître Karl De Grandpré Azran & Associés Avocats inc. Lire aussi dans la catégorie + Consulter les articles de la même thématique
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